กฎระเบียบและเงื่อนไขการถือครองที่ดินในภูเก็ตสำหรับชาวต่างชาติ (พ.ศ. 2568)
## **ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?**
คำตอบสั้น ๆ คือ **ไม่ได้** หากคุณเพียงแค่ต้องการซื้อที่ดินโดยตรง กฎหมายไทยยังคงห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรง
แต่มีข่าวดี: ในปี 2568 มี **4 วิธีทางกฎหมาย** ในการถือครองหรือใช้ที่ดินระยะยาวในภูเก็ต มาดูกันอย่างละเอียด
1. การเช่าระยะยาว (Leasehold)
- ระยะเวลา: 30 ปี + ต่อสัญญาได้อีก 2 ครั้ง → รวมสูงสุด 90 ปี
-
สิทธิของผู้เช่า:
- โอนสิทธิการเช่าให้เจ้าของใหม่ได้
- สร้างบ้านและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็น Freehold ได้
- นำที่ดินที่เช่าไปใช้เป็นหลักทรัพย์กู้เงินได้
- คำแนะนำ: ต้องระบุ สิทธิในการขายต่อ และ สิทธิการต่อสัญญา ในสัญญา มิฉะนั้นอาจเสียสิทธิในที่ดินหลัง 30 ปี
- ตัวอย่าง: ที่ดิน 800 ตร.ม. ที่ราไวย์พร้อมวิลล่า → ค่าเช่า 30 ปี 6–7 ล้านบาท
2. การถือครองผ่านบริษัทไทย (Freehold)
- นักลงทุนต่างชาติสามารถจัดตั้งบริษัทไทยที่ ชาวไทยถือหุ้น 51%
- สามารถเป็นกรรมการและควบคุมธุรกิจผ่านหุ้นบุริมสิทธิได้
- สำคัญ: บริษัทต้องดำเนินงานจริง (บัญชี, ภาษี, สำนักงาน) หากพบว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นนอมินี อาจทำให้สัญญาเป็นโมฆะ
- คำแนะนำ: เหมาะสำหรับโครงการธุรกิจ (โรงแรม, วิลล่าให้เช่า)
3. การลงทุนผ่าน BOI
- เงินลงทุนขั้นต่ำ: 40 ล้านบาท (\~1 ล้านยูโร)
- สิทธิที่ได้รับ: ถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) เพื่อสร้างบ้านส่วนตัว
- BOI ยังมอบสิทธิประโยชน์ทางภาษีและวีซ่าพิเศษ
- คำแนะนำ: เหมาะสำหรับผู้วางแผนลงทุนใหญ่หรือย้ายถาวร
4. การแต่งงานกับชาวไทย
- ที่ดินจะจดทะเบียนในชื่อคู่สมรสชาวไทย
- ความเสี่ยง: ตามกฎหมาย ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรส ไม่ใช่สินสมรส
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน
ตรวจสอบ เอกสารสิทธิ์ ก่อนทำสัญญาซื้อขาย:
- โฉนด (Chanote - Nor Sor 4 Jor) — มาตรฐานสูงสุด มีสิทธิครอบครองเต็มรูปแบบ
- น.ส.3ก และ น.ส.3 — อนุญาตให้สร้างอาคารและเช่าได้
- หลีกเลี่ยงเอกสารสิทธิ์ต่ำกว่า ส.ค.1
ราคาและแนวโน้มปี 2568
- ราคาที่ดินปี 2567 เพิ่มขึ้น 12% (ข้อมูลจาก Colliers & CBRE)
- พื้นที่แพง: บางเทา, กมลา, ลายัน (12–20 ล้านบาต่อไร่)
- พื้นที่ราคาย่อมเยา: ราไวย์, ฉลอง, ในหาน (5–10 ล้านบาต่อไร่)
- แนวโน้ม: ความต้องการที่ดินสำหรับสร้างวิลล่าในโครงการปิดเพิ่มขึ้น
วิธีทำให้การซื้อขายปลอดภัย
- ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (เฉพาะโฉนดหรือ น.ส.3ก)
- ใช้สัญญาที่รับรองโดยทนายและจดทะเบียน ที่กรมที่ดิน
- ใช้บริการทนายที่เชี่ยวชาญธุรกรรมชาวต่างชาติ
- อย่าใช้ผู้ถือหุ้นนอมินี เพราะเสี่ยงต่อการดำเนินคดี
- ตรวจสอบผังเมืองและข้อจำกัด ก่อนซื้อ
สรุป
การถือครองที่ดินโดยตรงของชาวต่างชาติในภูเก็ตยังไม่สามารถทำได้ แต่มี ช่องทางทางกฎหมาย ที่ทำให้สามารถอยู่อาศัยและลงทุนได้สบาย: การเช่าระยะยาว การจัดตั้งบริษัท การลงทุนผ่าน BOI และการแต่งงาน หากดำเนินการอย่างถูกต้อง คุณสามารถควบคุมที่ดินได้ หลายสิบปี และส่งต่อหรือขายต่อได้ง่าย
